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[原创] 房子继承(杂谈)

义夫义 发表于 2021-8-16 12:17:14 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房子继承
(杂谈)
义夫义

   


        众所周知,目前房子是我们生活中价格最贵、最令人伤脑细胞的大事情,成了压在我们头上新的“三座大山”之首。
       有很多人为了有一个安居乐业的房子,几乎耗尽了自己一生的心血与储蓄。然而,我们终将老去,永远离开这个世界,而房子却是带不走的,只有留给我们的继承人(子女),你知道吗?房子过戶給子女, "生前办理"与"过世办理"差别很大哦!
       现在的房价都很高,尤其是在一、二线城市的房价,相信大家都知道,我就不说了。据我所知,今年我兄长在杭州市(二线城市)购买了一套仅有50多平方米的二手住宅房,总共缴款250多万。所以,对于很多普通老百姓而言,现在买套房子实属不易,随着岁月的流逝,自己老了,终有告别这个世界的哪一天,那么,怎么把房子过户给子女呢?是不是继承最划算?这是个值得我们提前深思的大问题。我们终将告别这个世界,建议在我们还没有患上老年痴症呆之前,把房子继承这件事解决好。别让子女们为继承房子之事,伤了和气,对薄公堂,反目为仇,遗害无穷。
       上网查询了一下,有人在网上发文,谈了自己的有关看法,我很以为然,现给大家分享。希望各位上了年龄的老人,早做准备,以免在子女继承房子时增加麻烦,减轻子女的负担。这也是我们在离逝前,最后一件必须办理好的事情了。
       如果是在西方其他国家,父母要离世之前,大多数情况下都会把自己的财产(包括房产)进行分配,立下遗嘱。
      而在我国,由于国情与观念的不同,大家并不会这么做,一方面父母碍于面子不想这么急匆匆就分配自己的房产,因为這可能会产生许多新问题,例如,谁才是房产的合法继承人?如果第一合法继承人不止一个,那么谁可以多分?谁可以少分?
       如果自己有多个子女,会不会因为房产分配问题导致面红脖子粗、甚至是家庭分崩离析?这种情况谁都不愿意见到。

       所以,老人一般也不想立遗嘱分配房产,免得子女相争。另一方面很多人也认为,自己离世之后,房产等自然会由子女继承,根本用不着自己操心。

       房产自动继承,这是常态化想法。很多人认为在自己过世之后,子女自然继承自己的房产;也有的人认为把房子卖给自己的孩子最划算;更有人認为父母在世时把房子赠送给孩子最省钱。父母把自己的房子过户给子女,常見的就是以上这三种方法。
        2004年发布了《遗产税暂行条例(草案)》,这是最新规定草案。
       那么,到底哪种方式最划算呢?相信90%以上的人都认为父母离世之后,子女直接继承可能不会收取任何费用,所以理应最便宜。
       提示大家,如果你也是这种想法,可能以后你的子女要吃亏了,可能白白丢掉好几十万元呢,一起来看看哪种最划算?           


     (现以85平米的房产,总房价200万元为例):
      第一种:父母过世后,子女房产继承,实现房子过户。

      房屋继承办理起来非常简單,费用也很少,涉及到的契稅、个数等费用都是免交的,主要涉及到财产公证费和登记費,费用金额都不大,我们简单计算一下:

      费用1:房屋财产公证费:实行的是累进计费率%计算方式,100以下5%,101以上至1000部分2.5%,1001以上至2000部分1.5%。所以如果是85平米房价200万元的房产,费用也就10000多元。

     费用2:房屋登记费:这个费用几十元到上百元不等,属于小费用。

     【总费用】房屋通过父母过世后繼承的方式过户给子女,一共需要费用大约是17000元左右。

      不过房产继承也会面临着一定的问题,就像前边说的那样,如果子女众多的话,誰来继承。由于我国还没有遗产税等相关稅种,所以对这方面界定並不是非常清楚。

      前不久人民网报道了深圳一位老人房产继承的案例,一位老人由于没有子女,年老之后投奔侄女,侄女送终,老人有一套回迁房,侄女申请拥有该房子所有产权,最终法院根据《继承法》判定侄女拥有30%产权,其他70%归国有。

      不管是继承法而言,还是财产分配角度而言,父母都应该学法懂法,在世时就需要分配好自己的房产问题,避免最后出现房产纠葛。
       需要重点提示的是,如果子女继承的父母这套房子,并不满足满五唯一的话,再次出售时,就需要缴纳20%的个税,这个数字可不算少了。

        第二种:父母在世时,把房子卖给子女,实现过戶。
       很多人会認为,父母的房子卖给子女,這说不通啊,毕竟是一家人,一家人把房子卖给自家人,岂不是很荒唐?

       其实,如果你懂得了其中的门道之后,就不会这么想了,父母在世把房子通过买卖方式过户给子女,或许是最划算的过户方式,仍然以85平米200万元房价并且房子已经满五唯一为例,房屋买卖费用如下:

       费用1:契税,满五唯一的情况下,面积少于90平米的为1%,面积超过90平米的为1.5%,不是唯一房子的,契税是3%。

      费用2:增值税,房产证不满两年的按照5.6%计算,满了两年的免交增值税。

      费用3:个税,非普通住宅交易总价格的2%,一般普通住宅是总价的1%,加上个80元的记录费。

    【总费用】父母在世时通过买卖方式把房子过户给子女,一共需要花费大约6.08万元。

     乍一看,与第一种房产继承的几千上万元的小费用比起来,这个6万多元的费用或许贵得多。不过,当你考虑上房屋继承之后如果再次出售个税的比例,就会感觉6万元便宜的多。因为就大多数人而言,继承了房子之后,往往都会选择尽快出售掉。因为实际上,国内的房子已经饱和,君不见,有很多高档小区的房子(别墅)荒草茂盛,无人认领么?!

       第三种:父母在世时,通过赠与的方式,把房子过户给子女。

       在房产过户过程中,方式有很多,除了继承和买卖之外,还有房产赠送,这也可以实现房产更名过户。房产赠与是指父母自愿把自己的房子无偿赠送给子女,双方案例来说应该订立赠送书面合同的。

       在前几年的新婚姻法开始实行时,这个问题讨论的更多,婚前房子婚后不是共同财产,婚后父母把房子单方面赠送给一方子女的,则视为单方财产。在房屋赠送中,产生的费用如下:

      费用1:契税:房产总价200万元×3%=6万。
      费用2:评估登记等费用:费用比较少,几百上千元而已,可以忽略。

      费用3:房屋财产公证费:20×1.2%+30×1%+150×0.8%=17400元。
    【总费用】如果父母在世时通过赠与方式把房产过户给子女的话,85平米房产总价200万元,需要费用一共大约78000元。

       你如果想把房子过户给子女,新规下“在世办”与“过世办”差别大,必须提前知道哦。
       相信看了以上三种过户方式之后,对于父母如何把房子过户给子女已经有了最佳的选择,再次提示一下,虽然房屋继承比较划算,但是如果不是满五唯一的话,再次出售个税比例是20%。
       呵呵,以上个见,供您参考。各位看明白了吗?希望对您有所帮助。
       总而言之,我们做父母的所做的最后一件事,就是把房子继承这件大事解决好,尽量不给子女添麻烦啊。


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全部回复5 显示全部楼层
义夫义 发表于 2021-8-16 12:26:58 | 显示全部楼层
    房子满五唯一是什么意思?

“满五”是指以办理产权证出证日期或契税票开票日期为“起始日期”,时间需要满5年或超过5年。

“唯一”是指业主在一个省份里,登记在房屋权属登记系统里只有一套房子,其中部分限购城市是以家庭为 “唯一”单位。但如果该套房屋有多位共有产权人,那么该套房屋同样作为共有产权人名下房产。
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剑气冲天 发表于 2021-9-1 14:51:27 | 显示全部楼层
义夫义 发表于 2021-8-16 12:26
房子满五唯一是什么意思?

“满五”是指以办理产权证出证日期或契税票开票日期为“起始日期”,时间 ...

谢谢分享!
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剑气冲天 发表于 2021-9-3 08:57:02 | 显示全部楼层
房产事关重大,提前办理好有必要。
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风铃声声 发表于 2021-9-3 09:00:36 | 显示全部楼层
一个房子,生前身后都伤脑筋。
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月色溶溶 发表于 2021-9-4 09:36:59 | 显示全部楼层
义夫义 发表于 2021-8-16 12:26
房子满五唯一是什么意思?

“满五”是指以办理产权证出证日期或契税票开票日期为“起始日期”,时间 ...

知道了。谢谢!
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